सराय की राजलोक कॉलोनी में कथित प्लॉटिंग पर उठे सवाल, HRDA और RERA के नियमों की जांच की मांग D.A.M.S. KIDZ स्कूल से आगे जमीन पर प्लॉटिंग की चर्चा स्वीकृत ले-आउट से लेकर रजिस्ट्रेशन तक की स्थिति स्पष्ट करने की जरूरत

हरिद्वार के ज्वालापुर थाना क्षेत्र के अंतर्गत सराय स्थित राजलोक कॉलोनी में कथित प्लॉटिंग को लेकर सवाल उठने लगे हैं। D.A.M.S. KIDZ स्कूल से कुछ आगे जमीन को छोटे छोटे प्लॉटों में विभाजित कर कॉलोनी विकसित किए जाने की जानकारी सामने आ रही है। स्थानीय स्तर पर इस गतिविधि को लेकर चर्चाएं हैं। लेकिन सबसे बड़ा सवाल यह है। कि संबंधितRERAभूमि पर प्लॉटिंग के लिए हरिद्वार रुड़की विकास प्राधिकरण (H.R.D.A) से आवश्यक अनुमति ली गई है। या नहीं। क्या कॉलोनी का ले आउट स्वीकृत है? क्या जमीन के राजस्व अभिलेख दुरुस्त हैं? और क्या परियोजना पर रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम यानी RERA के प्रावधान लागू होते हैं? मामले में संबंधित भूमि के दस्तावेजों और स्वीकृतियों की आधिकारिक स्थिति सामने आना जरूरी है। बिना जांच के किसी कॉलोनी को अवैध घोषित करना उचित नहीं होगा लेकिन यदि नियमों के विपरीत प्लॉटिंग की जा रही है। तो संबंधित विभागों की जिम्मेदारी बनती है। कि वे मामले की जांच कर नियमानुसार कार्रवाई करें। RERA के दायरे में क्या क्या आता है? रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता लाने और प्लॉट मकान तथा फ्लैट खरीदने वालों के हितों की रक्षा करने के उद्देश्य से RERA कानून लागू किया गया है। इसके अंतर्गत पात्र परियोजनाओं का पंजीकरण खरीदारों को सही जानकारी देना परियोजना से संबंधित दस्तावेजों का खुलासा निर्धारित शर्तों का पालन और शिकायतों के निस्तारण जैसे प्रावधान शामिल हैं। RERA के तहत सामान्य नियम के अनुसार किसी रियल एस्टेट परियोजना का पंजीकरण आवश्यक हो सकता है। यदि उसका विकसित किया जाने वाला भूखंड क्षेत्र 500 वर्ग मीटर से अधिक हो अथवा परियोजना में आठ से अधिक अपार्टमेंट हों। हालांकि यह सीमा कानून में निर्धारित तरीके से लागू होती है। और

परियोजना की प्रकृति चरणों तथा लागू छूटों को भी देखना पड़ता है। केवल प्लॉटों की संख्या के आधार पर हर मामले में अंतिम निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता। ऐसे में राजलोक कॉलोनी में जमीन को प्लॉटों में बांटकर विकसित करने की गतिविधि यदि RERA के दायरे में आती है। तो यह जांचना जरूरी होगा कि संबंधित प्रमोटर ने उत्तराखंड रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के यहां पंजीकरण कराया है या नहीं। RERA के तहत खरीदारों के हितों की सुरक्षा के प्रमुख प्रावधान RERA के अंतर्गत परियोजना के प्रकार और लागू नियमों के अनुसार निम्न विषय महत्वपूर्ण हैं। परियोजना का पंजीकरण निर्धारित शर्तें पूरी होने पर परियोजना का RERA में पंजीकरण आवश्यक होता है। बिना जरूरी पंजीकरण के ऐसी परियोजना का विज्ञापन विपणन बिक्री करना कानून के उल्लंघन का मामला बन सकता है। परियोजना की सही जानकारी प्रमोटर को लागू प्रावधानों के अनुसार परियोजना की स्वीकृतियों ले आउट विकास योजना भूमि संबंधी अधिकारों निर्माण या विकास की समयसीमा तथा अन्य निर्धारित विवरणों का खुलासा करना होता है। स्वीकृत नक्शा और ले आउट संबंधित स्थानीय विकास प्राधिकरण से आवश्यक स्वीकृति लेना महत्वपूर्ण है। RERA पंजीकरण और HRDA से मिलने वाली विकास संबंधी अनुमति अलग अलग कानूनी विषय हैं। एक होने से दूसरी अनुमति अपने आप पूरी नहीं मानी जाती। विज्ञापन और प्रचार में पारदर्शिता परियोजना के विज्ञापन में भ्रामक दावे नहीं किए जा सकते। लागू नियमों के तहत पंजीकरण संख्या और निर्धारित जानकारी का उल्लेख करना पड़ सकता है।

खरीदारों को दस्तावेज उपलब्ध कराना खरीदारों को लागू कानून के अनुसार स्वीकृत योजनाओं परियोजना की स्थिति और संबंधित आवश्यक दस्तावेजों की जानकारी पाने का अधिकार होता है। शर्तें और एग्रीमेंट आवंटन भुगतान कब्जे तथा अन्य शर्तों के संबंध में कानून के तहत निर्धारित नियमों का पालन जरूरी है। लागू प्रावधानों के अनुसार बिक्री समझौता किए बिना प्रमोटर द्वारा कुल कीमत का दस प्रतिशत से अधिक अग्रिम या आवेदन शुल्क लेना प्रतिबंधित है। खरीदारों की जमा राशि का संरक्षण RERA के लागू प्रावधानों के तहत आवंटियों से प्राप्त राशि का निर्धारित हिस्सा अलग बैंक खाते में रखना और उसका उपयोग परियोजना की भूमि तथा निर्माण लागत के लिए निर्धारित शर्तों के अनुसार करना होता है। यह प्रावधान परियोजना की प्रकृति और लागू कानून के अनुरूप समझा जाना चाहिए। परियोजना की समयसीमा और जवाबदेही प्रमोटर को घोषित समयसीमा तथा लागू शर्तों के अनुसार परियोजना विकसित करनी होती है। देरी या वादों का पालन न होने पर परिस्थितियों के अनुसार खरीदार मुआवजे धनवापसी या अन्य कानूनी राहत की मांग कर सकते हैं।बुनियादी सुविधाओं का विकास परियोजना में स्वीकृत योजना और लागू नियमों के अनुसार सड़क, पार्क. नाली, जलापूर्ति, जल निकासी, सीवरेज, बिजली, पार्किंग, खुले स्थान तथा अन्य सुविधाओं का विकास आवश्यक हो सकता है। कौन-सी सुविधा किस स्तर पर अनिवार्य है। यह स्वीकृत ले आउट परियोजना की शर्तों और संबंधित नियमों से तय होगा।शिकायतों का निस्तारण खरीदार पात्र मामलों में RERA प्राधिकरण या कानून के तहत निर्धारित मंच पर शिकायत कर सकते हैं। आदेशों का पालन न होने पर कानून में निर्धारित कार्रवाई भी संभव है। गलत जानकारी और नियमों के उल्लंघन पर कार्रवाई पंजीकरण खुलासे विज्ञापन या अन्य वैधानिक दायित्वों के उल्लंघन पर मामले के तथ्यों के अनुसार जुर्माना और अन्य कार्रवाई हो सकती है। परियोजना में बदलाव स्वीकृत परियोजना या ले आउट में बदलाव करने के लिए जहां कानून के तहत अनुमति या आवंटियों की सहमति जरूरी हो वहां निर्धारित प्रक्रिया का पालन करना होता है।प्रमोटर की जिम्मेदारी परियोजना की प्रकृति के अनुसार प्रमोटर को लागू कानूनी दायित्वों स्वीकृतियों निर्धारित सुविधाओं और खरीदारों के प्रति जवाबदेही का पालन करना होता है। इन प्रावधानों का उद्देश्य केवल पंजीकरण कराना नहीं बल्कि रियल एस्टेट परियोजनाओं में पारदर्शिता कायम करना और खरीदारों को कानूनी सुरक्षा देना है। हालांकि RERA के सभी प्रावधान हर प्रकार की जमीन की खरीद-बिक्री या प्रत्येक प्लॉटिंग गतिविधि पर एक समान लागू नहीं होते। राजलोक कॉलोनी के मामले में भी पहले परियोजना की वास्तविक प्रकृति और लागू कानून की जांच आवश्यक है।

HRDA की अनुमति और राजस्व अभिलेखों पर भी निगाह राजलोक कॉलोनी को लेकर दूसरा अहम सवाल HRDA की स्वीकृति का है। क्या संबंधित भूमि का ले-आउट पास कराया गया है? क्या भूमि का उपयोग आवासीय कॉलोनी विकसित करने के लिए नियमानुसार स्वीकृत है? क्या सड़क, नाली, जल निकासी और अन्य सुविधाओं की व्यवस्था स्वीकृत योजना के अनुरूप है?

इसके साथ ही जमीन की राजस्व स्थिति और धारा 143 से संबंधित प्रक्रिया की भी जांच जरूरी है। उत्तर प्रदेश में प्रचलित धारा 143 की व्यवस्था को उत्तराखंड की भूमि पर स्वतः लागू मानना सही नहीं होगा। हरिद्वार में संबंधित भूमि की प्रकृति और लागू उत्तराखंड राजस्व कानून के अनुसार यह देखा जाना चाहिए कि भूमि के उपयोग परिवर्तन अथवा अन्य राजस्व प्रक्रिया के संबंध में कौन-सी अनुमति आवश्यक है।

यह भी स्पष्ट होना चाहिए कि भूमि का मालिकाना हक किसके पास है, जमीन पर किसी प्रकार का विवाद तो नहीं है और प्लॉट खरीदने वालोंको वैध दस्तावेज उपलब्ध कराए जा रहे हैं या नहीं। शिकायत के बाद कार्रवाई हुई या नहीं?

स्थानीय स्तर पर सूत्रों के हवाले से यह भी कहा जा रहा है कि कथित प्लॉटिंग के संबंध में H.R.D.A के अधिकारियों से शिकायत की गई है। हालांकि शिकायत की प्रति विभागीय जवाब और जांच रिपोर्ट सार्वजनिक रूप से सामने आए बिना यह निश्चित रूप से नहीं कहा जा सकता कि विभाग ने कोई कार्रवाई नहीं की है। यदि शिकायत दर्ज हुई है। तो यह जानना जरूरी है कि उस पर क्या कार्रवाई की गई। क्या संबंधित भूमि का निरीक्षण कराया गया? क्या दस्तावेजों की जांच हुई? क्या निर्माण या विकास संबंधी अनुमति की पुष्टि की गई? यदि कोई अनियमितता पाई गई तो क्या नियमानुसार नोटिस जारी किया गया? इन सवालों पर H.R.D.A. का आधिकारिक पक्ष सामने आना जरूरी है। संबंधित अधिकारियों का जवाब मिलने के बाद ही मामले की वास्तविक स्थिति स्पष्ट हो सकेगी। प्लॉट खरीदने से पहले बरतें सावधानी राजलोक कॉलोनी में प्लॉट खरीदने की योजना बना रहे लोगों को केवल मौखिक दावों या विज्ञापनों के आधार पर निर्णय नहीं लेना चाहिए। संबंधित भूमि के स्वामित्व दस्तावेज राजस्व अभिलेख स्वीकृत ले आउट लागू विकास अनुमतियां और RERA पंजीकरण की स्थिति की स्वतंत्र रूप से जांच करानी चाहिए। यह भी ध्यान रखना जरूरी है कि RERA पंजीकरण अपने आप जमीन के मालिकाना हक सभी स्थानीय अनुमतियों या हर प्रकार के निर्माण की वैधता की गारंटी नहीं होता। इसी तरह केवल रजिस्ट्री हो जाना भी यह साबित नहीं करता कि कॉलोनी का विकास सभी नियमों के अनुरूप है। यदि किसी परियोजना के संबंध में जरूरी अनुमति नहीं है। तो भविष्य में निर्माण नक्शा स्वीकृत कराने बैंक ऋण या अन्य कानूनी प्रक्रियाओं में परेशानी हो सकती है। इसलिए संबंधित विभागों से दस्तावेजों की पुष्टि करना खरीदारों के हित में है। अब जांच और जवाब का इंतजार सराय की राजलोक कॉलोनी में सामने आई कथित प्लॉटिंग को लेकर अब निगाहें H.R.D.A और संबंधित राजस्व विभाग पर हैं। सवाल यह है। कि संबंधित भूमि पर प्लॉटिंग नियमानुसार हो रही है. या नहीं और यदि शिकायत दर्ज है। तो उसकी जांच किस स्तर तक पहुंची है। क्या H.R.D.A. मौके का निरीक्षण कर स्वीकृत नक्शे और विकास अनुमतियों की स्थिति स्पष्ट करेगा? क्या RERA के दायरे में आने की स्थिति में परियोजना के पंजीकरण की जांच होगी? क्या भूमि के दस्तावेजों और राजस्व स्थिति की पुष्टि की जाएगी? इन सवालों का जवाब विभागीय जांच और आधिकारिक अभिलेखों से ही सामने आ सकता है। फिलहाल मामले में किसी अनियमितता को प्रमाणित तथ्य मानने के बजाय निष्पक्ष जांच आवश्यक है। यदि नियमों का उल्लंघन मिलता है। तो संबंधित कानूनों के तहत कार्रवाई होनी चाहिए और यदि सभी आवश्यक अनुमतियां मौजूद हैं। तो विभाग को स्थिति स्पष्ट करनी चाहिए। सबसे बड़ा सवाल यही है। क्या सराय की राजलोक कॉलोनी में कथित प्लॉटिंग सभी आवश्यक अनुमतियों के साथ हो रही है। या फिर मामले में जांच की जरूरत है? अब देखना होगा कि H.R.D.A. और संबंधित विभाग इस पर कब तक आधिकारिक स्थिति स्पष्ट करते हैं।